常德市房屋维修资金监督管理办法

常德市房屋维修资金监督管理办法

第一章 总则

第一条 为建立健全房屋维修保障机制，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》，国务院《物业管理条例》，建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规和规章的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本市城区（含武陵区、常德经济技术开发区、柳叶湖旅游度假区）内房屋维修资金的缴存、管理和使用，适用本办法。

第三条 本办法所称房屋维修资金（以下简称维修资金），是指专项用于房屋的共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

本办法所称房屋，是指能够独立办理房屋产权证的商品房（含住宅和非住宅）、保障性住房、公寓楼安置住房等建筑物，其房屋产权为一个业主所有且与其他房屋不具有共用部位、共用设施设备的除外。

本办法所称共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅业主与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：房屋的基础、墙体、柱、梁、楼板、门厅、楼梯间、电梯厅、入户大堂、走廊通道以及户外墙面、屋顶等公共部位。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由业主共有共用的附属设施设备，一般包括电梯、照明设施、给排水设施、相关管网设施、消防设施、绿地、道路、非经营性停车场、文体设施、景观设施、安保设施和共有设施设备使用的房屋等。

第四条 房屋维修资金按业主所有、统一缴存、专款专用、政府监督的原则进行管理。

第五条 市房地产管理局（以下简称市房管局）负责指导、协调、监督维修资金的管理与使用，市财政局负责对缴存的资金安全实施监督，市物价局负责对缴存标准执行情况实施监督。

市房屋维修资金归集管理中心（以下简称管理中心）具体负责维修资金缴存、管理、使用和监管等日常工作。

第二章   维修资金的缴存

第六条 房屋出售单位（以下简称售房单位）在售房时应与购房人明确维修资金缴存事项。房屋的维修资金由购房人自行到管理中心缴存，售房单位不得代收代缴。

第七条 第七条维修资金分为首期缴存和续补缴存。房屋首期维修资金缴存标准：别墅或配备电梯的房屋按房屋建筑面积每平方米100元的标准缴存，其它未配备电梯的房屋按建筑面积每平方米70元的标准缴存。维修资金使用余额低于首期归集总额的30%时，由业主续补缴齐至首次缴存金额。未按规定补齐的，该房屋不得进行产权交易。

房屋建安造价成本（以常德市造价管理站发布为准）变动超过15%时，维修资金首次缴存标准相应作同幅度调整。调整标准经过调研、听证等程序后确定，并由市房管局向社会公布。

第八条 购房人在办理商品房销售合同备案之前，应在管理中心窗口将维修资金缴存至指定的银行专户，并在窗口打印缴款凭据。维修资金缴存凭据统一采用税务部门监制的《常德市房屋维修资金专用缴款凭据》（以下简称缴款凭据）。

    售房单位在办理房屋所有权初始登记时，应当按本办法第七条规定标准先期缴存尚未出售的房屋维修资金，待房屋出售后，再到管理中心办理缴款账户更名手续。购房人申请办理房屋所有权登记时，应当向房屋产权登记机构提交维修资金缴款凭据。

第三章  维修资金的监督管理

第九条 购房人首次缴存的维修资金由管理中心负责管理。业主委员会成立后，经全体业主决议同意，可将维修资金移交给业主大会或业主委员会委托的其他相关单位代管，未决定移交的由管理中心继续代管。

第十条 向业主大会移交维修资金时，应当由物业服务企业和业主委员会双方负责人同时到管理中心办理手续，并提交下列资料：

一、移交维修资金的业主大会书面决议，全体业主签名表和联系方式；

二、委托合同；

三、被委托单位的资质证书、营业执照和法人证书及相关资质证书；

四、业主委员会以及物业服务企业经办人身份证明；

五、银行专用账户。

    业主大会应当设立维修资金专用账户，建立健全维修资金管理制度，并主动接受管理中心的监督和审查。

第十一条 管理中心应当委托商业银行办理维修资金存储业务，并设立维修资金专户；受托银行应当完善维修资金账户的设立、缴存、使用、查询、结算等业务服务。

第十二条 维修资金自缴存之日起，按国家规定的活期存款利率计息，每年结息一次，结息日为6月30日。

第十三条 维修资金增值收益用于维修资金管理信息系统的建设维护、管理中心相关管理设备的建设维护及其他必要的管理费用开支；并按一定比例提取应急抢修备用金，用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运等紧急情况下的应急抢修，剩余部分应按规定程序转作维修资金滚动使用。

第十四条 因房屋征收（搬迁）或者其他原因造成房屋灭失的，房屋所有权人有权申请退还维修资金。其房屋所有权人应向管理中心提交退款申请、房屋灭失证明、缴款凭据和相关资料，再办理退款手续。

第十五条 在办理房屋转移登记时，维修资金余额随房屋所有权同时转移。当事人另有约定的从其约定。

因买卖、赠予等发生房屋所有权转移的，相关当事人应当持房屋所有权证、身份证明等办理缴款账户的更名手续。

第十六条 业主委员会应定期与管理中心核对物业管理区域内的维修资金帐目，并向全体业主公布。业主对公布的维修资金帐目有异议的，可要求业主委员会复核。

受托专户银行应当定期向管理中心发送维修资金帐户对帐单，业主委员会对维修资金帐户变化情况有异议的，可通过管理中心向受托专户银行申请复核。

第十七条 管理中心应完善维修资金各项制度，建立内控机制，在确保资金安全的前提下，经市房管局审批可实施适当保值增值措施。要完善信息公布方式，将维修资金的使用、账务情况及时向业主公布，确保业主的知情权和查询权。

第十八条 市财政局加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督及票据申领、使用、保存、核销情况的监督。

第十九条 维修资金在统一实施归集管理制度之前，由物业服务企业或其他相关单位按建筑面积每年每平方米2元的标准收取的维修资金，业主委员会应制定完善的管理制度，将账目和使用情况定期向业主公布，接受业主的咨询和监督。管理中心应对其收取、使用情况进行监督检查。

第四章  维修资金的使用

第二十条 维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人与负担人相一致的原则。

第二十一条 房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，按照下列规定分摊：

一、用于物业管理区域共用设施设备的，按其所拥有的房屋建筑面积由全体业主进行分摊；

二、用于房屋本体共用部位、共用设施设备的，按其所拥有房屋的建筑面积由该幢房屋业主进行分摊；

三、用于两户或者两户以上房屋共用部位、共用设施设备的，按其所拥有房屋建筑面积由相关业主进行分摊。

维修资金每使用一次后，应及时核算到户，在其所缴存的维修资金中减扣支出。业主个人维修资金分户帐金额不够支付所分摊维修工程费用的，差额部分由该业主承担。

第二十二条 房屋共用部位的维修、更新和改造范围包括：

一、屋面防水层破损、顶层房间渗漏的；

二、外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿的；

三、外墙外装饰层出现裂缝、脱落或者空鼓率超过国家相应标准规范规定值的；

四、建筑保温层出现破损、脱落、或者建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或者大面积霉变的；

五、外墙、楼梯间、公共走廊涂饰层出现大面积开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；

六、公共区域门窗、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、栏杆等出现破损，影响美观或危及到人身安全的；

七、房屋共用部位需要维修、更新和改造的其他情形。

第二十三条 房屋共用设施设备的维修、更新和改造范围包括：

一、电梯及主要部件需要维修或者更新的；

二、避雷设施不能满足安全要求的；

三、监控系统、智能系统、消防系统出现功能障碍或者部分设备、部件损坏严重的；

四、楼内排水（排污）设备出现故障、排水管道漏水和严重锈渍、排污泵锈蚀或者其他设备损坏的；

五、水管、泵房等二次供水设施损坏需要维修和更新、改造的，但依法或者依合同约定应当由供水单位承担的除外；

六、房屋共用设施设备需要维修、更新和改造的其他情形。

第二十四条 维修资金划转业主大会或相关单位管理前，需要使用维修资金的，按照以下程序办理：

一、物业服务企业根据维修、更新和改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由业主委员会提出使用建议；

二、维修资金列支范围内专有部分占房屋总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用方案，并由物业服务企业或者业主委员会组织实施使用方案；

三、物业服务企业或者业主委员会持有关资料，向管理中心申请列支；

四、管理中心审核同意后 ，七个工作日内向专户管理银行下达划转维修资金的通知，受托专户银行应及时将所需维修资金划转至维修单位。

第二十五条 维修资金划转业主大会或相关单位管理后，需要使用维修资金的，按照以下程序办理：

一、物业服务企业提出维修方案，维修方案应当包括拟维修、更新和改造的项目、费用预算、列支范围以及发生危及房屋安全等紧急情况需临时使用维修资金的应急预案等；

二、维修方案应交业主大会讨论，三分之二以上的受益业主签字通过后，交由物业服务企业组织实施；

三、物业服务企业持有关资料向业主委员会提出列支维修资金的申请；

四、业主委员会审核同意后应将维修方案报管理中心备案；

五、业主委员会向专户管理银行发出划转专项维修资金的通知，受托专户管理银行应及时将所需维修资金划转至维修单位。

第二十六条 房屋共用部位、共用设施设备突发影响业主生活的故障或危及房屋安全等紧急情况，需立即对其进行应急抢修的，按照以下特别程序办理：

有物业服务企业或业主委员会的，由小区所在的物业服务企业或业主委员会委托有资质的维修单位进行应急抢修；没有物业服务企业或业主委员会的，由小区所在社区居委会委托有资质的维修单位进行应急抢修。同时，及时向管理中心书面报告，管理中心接报告24小时内进行现场核查，并视情况从应急抢修备用金中先予拨付部分抢修工程费，待抢修项目竣工验收后按照本办法第二十四条补办维修资金使用手续。

第二十七条 下列费用不得从维修资金中列支：

一、依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的费用；

二、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护的费用；

三、因人为责任原因造成房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新的，依法应由责任人承担的费用；

四、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的房屋共用部分、共用设备维修维护的费用；

五、法律、法规、规章及国家和省有关规定中明确由有关单位或个人承担的费用。

第五章  附则

第二十八条 禁止任何单位和个人挪用维修资金，业主委员会、物业服务企业、维修施工单位挪用和骗取房屋维修资金的由市房管局负责追回，没收违法所得，并处挪用金额二倍以下?？?，情节严重的移送司法机关处理。物业服务企业挪用和骗取房屋维修资金，情节严重的吊销资质证书，并移送司法机关处理。

第二十九条 本办法自2011年10月1日起施行，其他各县市区、西洞庭管理区、西湖管理区、桃花源旅游度假区参照本办法执行。

《常德市房屋维修资金监督管理办法（暂行）》（常房通[2007]156号）同时废止。